Polski sektor life sciences należy do najdynamiczniej rozwijających się w Europie Środkowej. Popyt na komercyjne laboratoria w Polsce wyraźnie wyprzedza podaż: całkowite zasoby wynoszą ok. 52 tys. m kw. i są niemal w całości zajęte. To czytelny sygnał rynkowy – istnieje udokumentowana luka, którą odpowiednio przygotowany projekt może wypełnić. Jednocześnie większe zaangażowanie kapitału publicznego i wdrożenie spójnej strategii rozwoju pomogłoby wykorzystać pełny potencjał tego innowacyjnego sektora gospodarki – wynika z raportu „Poland’s Life Sciences Industry and Laboratory Infrastructure”, przygotowanego przez ekspertów z firm doradczych JLL i CRIDO oraz Związek Firm Biotechnologicznych BioForum.
Polska branża life sciences (dyscyplin naukowych zajmujących się badaniem organizmów żywych – w tym ludzi, zwierząt i roślin – w celu ochrony, przywracania i przedłużania życia) znajduje się na rozdrożu. Z jednej strony nabiera ona rozpędu i cieszy się rosnącym zainteresowaniem deweloperów, innowatorów, podmiotów z branży nieruchomości oraz organizacji publicznych. Z drugiej – utrzymujące się problemy strukturalne ograniczają jej skalę, efektywność oraz międzynarodową konkurencyjność.
W latach 2004-2024 inwestycje w badania i rozwój (R&D) w Polsce wzrosły z poniżej 1% PKB (ok. 1,14 mld euro) do 1,41% PKB (ok. 11,96 mld euro). Jednak nadal jest to wynik poniżej średniej dla UE-27 i daje nam dopiero 15. miejsce unijnym rankingu, w tyle za dojrzałymi gospodarkami opartymi na innowacjach. W 2024 r. Szwecja zainwestowała około 3,6% PKB, Belgia 3,4%, Austria 3,3%, Niemcy około 3,1%, a Holandia 2,3%. Warto jednak podkreślić, że w ciągu ostatnich 20 lat wzrost nakładów na R&D w Polsce był jednym z najwyższych w Unii Europejskiej. W okresie tym inwestycje w badania i rozwój w Polsce wzrosły o 0,86 punktu procentowego PKB, co plasuje masz kraj obok Belgii (+1,5 p.p.), Austrii (+1,1 p.p.) i Grecji (+1,0 p.p.). Między innymi dzięki temu dwa z trzech głównych segmentów life sciences w Polsce (farmaceutyki, biotechnologie, sprzęt medyczny) znajdują się w europejskiej czołówce.
Polski przemysł farmaceutyczny jest największy w Europie Środkowo-Wschodniej i zajmuje piąte miejsce pod względem wartości w UE. W 2024 roku jego wartość osiągnęła około 55,9 mld zł (ok. 12,9 mld euro). W naszym kraju działa około 400 firm farmaceutycznych, zatrudniających ponad 82 tysiące pracowników. Rynek jest zdominowany przez producentów leków generycznych i suplementów diety, ale rośnie liczba podmiotów inwestujących w leki innowacyjne. Polskie przedsiębiorstwa farmaceutyczne zwiększają również swój eksport, osiągając 6,84 mld euro w 2024 roku, co oznacza wzrost o 10,7% rok do roku.
Polska znajduje się w pierwszej dziesiątce światowych eksporterów sprzętu medycznego, a producenci specjalizują się w obszarach obejmujących sprzęt diagnostyczny, ortopedię, sprzęt dentystyczny, sterylizatory i implanty. W 2024 r. polski eksport wyrobów medycznych osiągnął wartość około 5,88 mld euro.
Mimo pewnych zapóźnień i stagnacji w latach 2022-24, sektor biotechnologii w Polsce wrócił na ścieżkę rozwoju. W 2024 r. nakłady na działalność operacyjną i rozwojową osiągnęły poziom 3,29 mld zł. Działalność rodzimych firm biotechnologicznych jest zróżnicowana, obejmując biotechnologię medyczną (leki biologiczne, terapie genowe, diagnostyka) i biotechnologię przemysłową (enzymy, biomateriały) oraz bioinformatykę. Wiele z tych podmiotów działa jako CRO (Contract Research Organization, kontraktowe jednostki badawcze), świadcząc usługi i dostarczając wyniki międzynarodowym partnerom farmaceutycznym i biotechnologicznym.
Rozwój polskich firm biotechnologicznych i intensyfikacja działalności badawczej hamowane są przez braki strukturalne – w Polsce jest zbyt mało nowoczesnych laboratoriów dostępnych do wynajęcia. Na początku 2026 roku całkowite zasoby komercyjnej powierzchni laboratoryjnej w naszym kraju wynosiły tylko około 52 300 m kw., uzupełnione przez 74 tys. m kw. przyległej powierzchni biurowej. Skala niezaspokojonego popytu jest widoczna gołym okiem: Selvita, jedna z czołowych polskich firm biotechnologicznych, w 2020 roku wyczerpała cały dostępny zasób laboratoriów w Krakowie i Poznaniu i była zmuszona zbudować własne centrum R&D. Jednak zdecydowana większość firm z branży, które chcą rozwijać działalność, nie może sobie pozwolić na budowę własnych obiektów badawczo-rozwojowych. W Warszawie większe inkubatory biotechnologiczne są dopiero w fazie planowania – jak dotąd start-upy najczęściej podnajmowały powierzchnię w instytutach badawczych lub korzystały z małych laboratoriów akademickich.
“Badanie przeprowadzone przez JLL we współpracy z BioForum i CRIDO pokazuje, że niedobór laboratoriów jest już dziś namacalną barierą wzrostu. 65% ankietowanych firm biotechnologicznych planuje rozszerzenie zajmowanej powierzchni w najbliższych latach, a 47% wskazuje na trudności w znalezieniu odpowiednich laboratoriów do wynajęcia. Jednocześnie 55% respondentów ocenia, że ograniczony dostęp do powierzchni laboratoryjnej hamuje rozwój ich firmy – i to w dużym lub bardzo dużym stopniu. Przyczyna jest prosta: istniejąca podaż jest niemal w całości zajęta, a nowa nie nadąża za tempem wzrostu sektora. Do tego dochodzi wymiar jakościowy – zbyt mało obiektów oferuje prawdziwą elastyczność techniczną, czyli możliwość szybkiej rekonfiguracji przestrzeni między badaniami chemicznymi a biologicznymi czy ekspansji w obrębie tego samego budynku. To nie jest problem marginalny – to jeden z głównych czynników, które dziś decydują o tym, czy firma może rosnąć w Polsce, czy szuka przestrzeni za granicą” – komentuje Jan Jakub Zombirt, Head of Research, JLL.
Skala niezaspokojonego popytu widoczna jest również w danych GUS za rok 2024. Około 66,5% firm biotechnologicznych koncentrowało się wyłącznie na badaniach i rozwoju, nie prowadząc produkcji własnej, co oznacza, że wszystkie potrzebują dostępu do dobrze wyposażonych laboratoriów. Jednocześnie 95,8% wydatków sektora było finansowanych ze środków własnych, co sugeruje, że znaczna część tych zasobów jest przeznaczana na zapewnienie infrastruktury (wynajem sprzętu i pomieszczeń). Wzrost zatrudnienia w laboratoriach (liczba pracowników w działach badań i rozwoju biotechnologii wzrosła o 43% r/r w 2024 r.) również wskazuje na rosnące obłożenie istniejących nieruchomości.
“W głównych ośrodkach life sciences dostępna powierzchnia laboratoryjna jest obecnie prawie w całości wykorzystana. Firmy biotechnologiczne często muszą czekać na wolne powierzchnie. Alternatywą jest lub dostosowywanie nieoptymalnych lokali, takich jak powierzchnie handlowe, szpitale czy stare laboratoria wewnętrzne. Deweloperzy nieruchomości komercyjnych zaczynają dostrzegać tę niszę i analizują nowe projekty komercyjnych laboratoriów, choć na razie na dość niewielką skalę. W miastach z najbardziej dojrzałymi ekosystemami life sciences, gdzie dynamika podaży i popytu wskazuje na wyraźną potrzebę nowych powierzchni laboratoryjnych, warto rozważyć przy planowanych budynków biurowych lub projektów wielofunkcyjnych przeznaczenie części przestrzeni na elastyczną przestrzeń laboratoryjną. Kluczowe jest jednak, aby rozpoczęcie takiego projektu poprzedziły dokładne badania rynku i zabezpieczenie umów najmu dla co najmniej 60% planowanej powierzchni: – komentuje Dorota Gruchała, Head of Kraków Office, JLL. I dodaje – “Kolejną opcją wartą rozważenia jest przekształcenie na laboratoria tych pustych budynków biurowych lub magazynowych, których parametry przestrzenne mogą spełniać wymagania najemców z branży life sciences. Sukces takich transformacji zależy od kilku elementów: zdolności do wdrożenia niezbędnych specyfikacji strukturalnych i technicznych, w szczególności wysokości stropów, dostępności szachtów wentylacyjnych i instalacyjnych, a także mocy przyłączeniowej oraz odpowiedniej konfiguracji przestrzeni biurowo-laboratoryjnej. Ważnym aspektem jest również lokalizacja budynku w odpowiednio dostępnym obszarze – 88% respondentów wskazało, że dogodny dojazd do laboratorium jest dla nich czynnikiem ważnym albo bardzo ważnym”.
Autorzy raportu wskazują jeszcze jedną istotną przeszkodę dla rozwoju sektora nieruchomości dla life sciences – niskie zaangażowanie państwa i spójnej strategii rozwoju. Ponieważ większość najemców tego typu obiektów to firmy z sektora MSP i startupy, deweloperzy nie rozpoczynają nowych projektów w obawie, że nie znajdą na nie nabywców. Gdyby w realizację zaangażował się kapitał publiczny, mogłoby być odpowiednią gwarancją bezpieczeństwa dla funduszy inwestycyjnych.
“Polska ma solidne fundamenty do budowy konkurencyjnego ekosystemu life sciences – silną bazę naukową, rosnący sektor biotechnologiczny i coraz lepsze otoczenie regulacyjne. Popyt jest realny i udokumentowany. To, czego brakuje, to skoordynowane działania po stronie infrastruktury, kapitału i polityki publicznej. Priorytetowe powinno być przyspieszenie rozwoju poprzez inwestycje publiczne i prywatne laboratoriów w ośrodkach akademickich – Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, zwłaszcza w dobrze skomunikowanych lokalizacjach. Kolejny krok to realizacja projektów klasy inwestycyjnej przy użyciu strategii przednajmu i finansowanych częściowo ze środków publicznych, co powinno przyciągnąć kapitał instytucjonalny. Postulujemy również jak najszybsze uruchomienie Funduszu Rozwoju Technologii Przełomowych, profesjonalnie zarządzanego, z tolerancją dla kalkulowanego ryzyka. Tylko takie spójne podejście systemowe może wyzwolić w pełni niewykorzystany potencjał polskiego sektora life sciences” – mówi Jan Jakub Zombirt.
